A good year for real estate

După mai bine de trei ani de secetă pe piața imobiliară și după o vară cam ploioasă, se văd tot mai clar semnele unui an bun pentru piața imobiliară din România. Analizând tabloul regional, Polonia rămâne favorita investitorilor, dar banii sunt mulți și au început să ajungă și la București.

Până recent, regiunea Europei Centrale și de Est (ECE) s-a redus, în ochii investitorilor, la numai două punc­te de interes: Polonia, singura țară din UE care a scă­pat de recesiune în 2009, a atras nici mai mult, nici mai puțin decât trei sferturi din capitalurile străine și Praga, oraș care a absorbit tot ce a mai rămas. Însă în prima jumăta­te a acestui an s-a produs o lărgire semnificativă a orizonturi­lor investiționale. În timp ce Polonia încă prezintă un interes substanțial și este pe punctul de a avea cel mai bun an din 2006 încoace pe zona de real-estate, restul regiunii începe, în sfârșit, să recupereze teren. În prima jumătate a lui 2014, doar 50% din investițiile în ECE s-au îndreptat spre active polone­ze, potrivit unui raport al Jones Lang LaSalle (JLL). Alte 25% s-au dus spre Cehia – inclusiv, dar nu limitându-se la Praga – în timp ce România și Ungaria au atras 15%, respectiv 8%.

Potrivit lui Jos Tromp, șeful cercetării și consultanței pe ECE din cadrul CBRE, această lărgire a interesului a fost determinată de îmbunătățirea performanței economice a României și Ungari­ei – țări care au fost grav afectate de criză, cu tot cu sectorul lor imobiliar –, combinată cu o penurie a oportunităților de investiții în cele mai populare amplasări. „Polonia a fost miezul investițiilor din Europa Centrală în ultimii ani, în special pen­tru investitorii doritori de capital, drept urmare a devenit tot mai dificil să achiziționezi active de bună calitate“, spune Jos Tromp. Ce mai alimentează dezechilibrul dintre cerere și ofer­tă, potrivit analiștilor, sunt nivelurile ridicate ale intrărilor de lichidități dinspre Europa de Vest spre ECE, evident în căutarea unor randamente confortabile. „Există mai mult capital dispo­nibil pe piață acum, decât a fost în anul de vârf 2007“, a mai de­clarat Tromp. La acest dezechilibru contribuie și numărul tot mai mare al activelor deținute de investitorii pe termen lung.

Impulsul fondurilor de investiții

Piața imobiliară din Praga a fost, în mod tradițional, ca­racterizată de un procent ridicat de investitori care cumpără pe termen lung, dar este de așteptat ca acest trend să includă și restul ECE. Industria centrelor de shopping a trebuit să facă față mai cu seamă acestui tip de investitori, iar un proces simi­lar este în curs de desfășurare în sectorul spațiilor industriale și de logistică. În schimb, acest lucru semnifică natura schimba­bilă a bazei investitorilor și a strategiei investitorilor în regiune, crede Troy Javaher, șeful piețelor de capital din ECE al JLL. „În vreme ce, acum doi ani, investitorii căutau într-o proporție mai mică oportunități de top și neriscante, acum, punctul de focalizare pentru fondurile de investiții este achiziționarea de portofolii sau, în mod ideal, intrarea într-un parteneriat cu o platformă de renume, și făcând aceste lucruri la o scară care să le permită să-și pună rapid amprenta în mai multe țări“, mai spune Javaher.

Mai mult, investitorii iau acum în calcul mai multe tipuri de exit-uri – un detaliu important mai ales pentru numărul tot mai mare de fonduri de investiții din America de Nord, care își bagă banii în ECE. Acestea îi includ, cel mai no­tabil, pe cei de la Blackstone, fond care a fost într-o frenezie a achizițiilor în regiune, în această vară, cumpărând active de peste 540 de milioane de euro într-un pachet de trei tranzacții făcute prin intermediul platformei lor de logistică din Europa, Logicor. Fondurile de investiții partenere BlackRock și Lone Star au venit, de asemenea, în ECE, la fel și giganticul fond de pensii din Canada – PSP Investment.

Cât privește finanțarea pe datorie, participanții la piață raportează tendințe similare, în termeni de volume pe ofertele și piețele cu disponibilități de finanțare. „Finanțarea pe datorie a fost mereu o componentă consistentă pe piața poloneză și, de asemenea, există o cantitate confortabilă de lichiditate și în Cehia, dar începem să vedem bănci care își întorc fața spre creditele ipotecare și în România și Ungaria“, mai punctează Javaher.

Condițiile nu sunt dintre cele mai bune, dar se îmbunătățesc permanent. Robert Sztemberg, șeful finanțării corporatiste la JLL Polonia, spune că în timp ce băncile rămân destul de conservatoare în ceea ce privește scadențele și cre­ditele loan-to-value (acordarea a maximum 75% – 95% din costul total al activului), valoarea împrumuturilor a crescut în ultimele 12 luni, iar creditele de 100 de milioane de euro acor­date de o singură bancă nu mai sunt atât de rare. De aseme­nea, investitorii netradiționali precum fondurile de obligațiuni fac și ele un pas în față pentru a umple golurile de finanțare în regiune, mai ales în România și Ungaria, țări în care băncile sunt încă destul de reticente la creditare.

Avantajul creșterii economice

Potrivit celui mai recent raport al Colliers International privind piața românească, acest an are semne bune pentru real-estate-ul autohton. Pe ce se bazează experții? Economia europeană este prognozat să crească în 2014, iar cu afluxuri masive de capitaluri străine în sectorul rezidențial din ECE este timpul propice pentru investitori să-și îndrepte atenția spre piețe cu un profil mai atractiv al raportului risc-câștig, cum e cazul României. „După un an 2013 excelent, cu o creștere economică de 3,5%, PIB-ul este de așteptat să-și continue avansul cu peste 2% în acest an. Asta ar genera un mediu investițional atractiv, pe o piață globală în care incertitudinile și turbulențele sunt prezente atât pe piețele din Vest, cât și pe cele emergente“, se arată în raportul Colliers.

Pe parcursul lui 2013, o parte dintre investitorii care au fost reticenți în a investi în România în ultimii ani au devenit mai interesați să caute oportunități de plasare a capitalului în țară. Drept ur­mare, s-a înregistrat o creștere a activităților de prospectare a pieței locale și au fost inițiate multe negocieri de achiziții care au depășit granițele Bucureștiului. Sectorul rezidențial va con­semna, în acest an, o creștere a activelor disponibile și a pro­iectelor noi, având în vedere cererea mai mare pentru aparta­mentele noi, cât și dorința dezvoltatorilor de a-și duce la bun sfârșit planurile de expansiune.

Potrivit celor de la Colliers, la fel ca și în anii trecuți, vom asista la o dezvoltare suplimentară a proiectelor profitabile, dar cel mai probabil acest lucru se va întâmpla într-un ritm mai crescut, pentru a satisface cere­rea. De altfel, potrivit unei analize a portalului de specialitate Imobiliare.ro, prețurile apartamentelor au crescut în luna au­gust, la nivel național, până la o medie de 907 euro pe metru pătrat util, după un recul de 1,8% consemnat în prima lună de vară.

În Capitală, suma medie cerută pentru apartamentele scoase la vânzare a ajuns, la sfârșitul lui august, la 1.076 euro/ mp. Nivelul actual de preț este cu 2,1% mai mare față de cel atins în perioada similară a anului trecut. Revenind la progno­za Colliers, aceasta arată că, în privința prețurilor la terenuri, tranzacțiile în acest an vor continua în același ritm din 2013. Cu toate acestea, majoritatea cumpărătorilor vor continua să profite atât timp cât există bănci și proprietari presați să vân­dă, iar piața oferă deal-uri foarte bune. Piața office, pe de altă parte, va avea disponibilă o suprafață închiriabilă de 110.000 de metri pătrați până la sfârșitul lui 2014, având în vedere pro­iectele aflate în construcție în acest moment.